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Immobilier : les prix en légère hausse au 2nd trimestre 2014


Les prix immobiliers ont progressé de 2 % au 2nd trimestre, mais le nombre de transaction a chuté de 10 % (05/09/2014 : NouvelObs)

C’est un des paradoxes actuels du marché immobilier : selon les derniers chiffres publiés par le réseau d’agences immobilières Orpi, les prix ont augmenté alors que les transactions ralentissent ! Entre le premier et le second trimestre 2014, les prix ont augmenté de 2 % pour les appartements et de 1,8 % pour les maisons en moyenne sur toute la France. Sur la même période, le volume des ventes tous biens confondus a chuté de – 10,5 %. "Ceci est notamment dû au fait que seuls les biens de bonne qualité trouvent acquéreurs", explique Bernard Cadeau, président du réseau Orpi.

Néanmoins, l’été aura marqué une inflexion : en incluant juillet et août, la hausse moyenne des prix est retombée à 0,5 % pour les appartements mais atteint 2,7 % pour les maisons. Seuls les acheteurs les plus aisés sont encore présents : "Je considère que les primo-accédants, surtout les plus modestes, sont actuellement quasi exclus du marché. Et face aux différentes annonces gouvernementales et le vote de la loi ALUR, les investisseurs se sont détournés de la pierre", constate Bernard Cadeau.

Dans les grandes villes françaises, le constat est variable depuis le début de l’année. Ainsi, les prix restent relativement stables à Paris (- 0,8 % à 8.008 €/m² en moyenne), Lyon (+ 1 % à 3.651 €/m²) et Strasbourg (- 1 % à 2.569 €/m²). Lille enregistre toutefois une baisse de 6 % des prix à 3.028 €/m²tandis que ceux de Marseille reculent de – 4 % à 2.613 €/m². Les vendeurs sont devenus plus raisonnables : le taux de négociation entre le prix de mise en vente et le prix de vente réel a reculé, passant de 5,3 % en septembre 2013 à 3,7 % en septembre 2014 pour les appartements et de 5,9 % en septembre 2013 à 4,5 % en septembre 2014 pour les maisons.

Mais les acquéreurs demeurent frileux : "Le délai de vente moyenne est repassé au-dessus de la barre des 100 jours", souligne Bernard Cadeau. Mais surtout, les demandes de location ont bondi de 50 % sur le 1er semestre selon Orpi.

"Le niveau des prix et des taux des crédits immobiliers a un impact sur le marché, mais il manque l’essentiel, la confiance, le critère déterminant qui permet aux ménages de se lancer dans un projet immobilier", analyse Bernard Cadeau.

 

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Quels sont les éléments que prennent en compte les banques dans le calcul du revenu ?

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En ce qui concerne les revenus variables (commissions, dividendes, remboursement de frais), ils sont donc à pondérer en fonction de l'ancienneté dans la profession et en fonction de la part qu'ils représentent par rapport au revenu fixe.
Prenons l'exemple d'un VRP qui a 5 ans d'ancienneté, avec un revenu annuel de 38.000 euros dont 23.000 euros de variables. La banque acceptera de prendre en compte la totalité de son revenu.

Prenons l'exemple d'un commercial débutant qui gagne 1.070 euros par mois de fixe et 15 % de commissions liées à ses résultats. Compte tenu de la faible durée d'historique, la banque ne retiendra que la partie fixe des revenus dans le calcul de l'endettement. (En revanche il est par contre tout à fait possible que, dans cet exemple, le commercial débutant ait droit au prêt 0%, qui prend en compte les revenus de l'année n-1). 

 

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La règlementation du secteur de l'immobilier

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Immobilier : ces grandes villes où les prix baissent

Malgré des taux de crédit immobilier toujours en baisse, le marché immobilier reste atone selon les Notaires.

 

Malgré un regain d’activité au second trimestre, les prix immobiliers restent orientés à la baisse, selon la dernière note de conjoncture du Conseil supérieur du Notariat. Sur un an, ils ont reculé de -1,3 %, contre -1,9 % au 1er premier trimestre. Tenus par le calendrier scolaire, les acquéreurs ont concrétisé leurs projets avant les vacances, entraînant une stabilisation voire une légère hausse des prix selon les villes et les types de biens concernés.


Ainsi, dans les plus grandes villes de province, les prix restés stables comme à Marseille (- 0,3 %), Lyon (- 0,4 %) ou Nantes (+ 0,8 %). Et si le prix des maisons anciennes a reculé de -2,7 % à Nice, celui des appartements a bondi de 7,7 % à Bordeaux. En Ile-de-France, "les indicateurs avancés pour l’ensemble de la région laissent anticiper des prix de vente d’appartements comme de maisons quasi stables à l’été 2014 ", selon les Notaires.


Le niveau très attractif des taux des crédits immobiliers ne suffit pas à soutenir la demande. Les acquéreurs sont en retrait car les prix restent élevés et les investisseurs se détournent d’un secteur législativement instable et financièrement moins attractif. "Dans ce contexte, la lente érosion des prix ne devrait pas connaître de répit, estime le Conseil supérieur du notariat. Tous biens confondus, les notaires constatent d’ores et déjà que des vendeurs doivent consentir des réductions importantes s’ils veulent vendre dans des délais rapides".
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La location courte durée induit une gestion bien plus assidue de la part d’une agence immobilière parisienne .

 

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