Crédit immobilier : la chute de la demande se poursuit (06/09/2012 : NouvelObs)

Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, la demande de crédits immobiliers chute encore malgré une baisse des taux d’intérêt.

Le montant des crédits immobiliers accordés par les banques a enregistré en France un très fort recul pendant les huit premiers mois de 2012 avec une chute de 31,4 % par rapport à la période correspondante de 2012, selon une étude de l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Le timide espoir né du mois de juillet, avec une production de crédits en hausse de 9,7 % sur le mois correspondant de 2011, a été vite douché par le mois d'août avec un plongeon de 29,6 % par rapport à août 2011, « balayant les espoirs du mois précédent », affirme Crédit Logement, le principal organisme de garantie des prêts immobiliers.

En août 2012, le total des prêts accordés est en recul de 24,2 % en année glissante (septembre 2011-août 2012 par rapport à septembre 2010-août 2011) contre une progression de 17,4 % à la même époque en 2011. Le paradoxe de cette situation réside dans le fait que le taux moyen des crédits immobiliers continue de baisser mais n'attire pas une clientèle qui craint pour son pouvoir d'achat. Ainsi les taux d'intérêt des crédits immobiliers se sont établis en moyenne à 3,51 % en août contre 3,54 % en juillet et 3,60 % en juin, retrouvant ainsi leur niveau de janvier 2011. Ce sont aussi de nombreuses annonces classées .

Une chose est sûre : la niche de la location courte durée est en plein développement actuellement. Chaque profil s’y retrouve : investisseur ou petit propriétaire occupant. Face à la hausse des prix de l’immobilier locatif classique et à la demande omniprésente, la location de courte durée représente un bon compromis. Même si cette solution semble séduire de plus en plus de monde, celle-ci n’est malgré tout pas sans risque. On décrypte donc pour vous les avantages et inconvénients de la location courte durée dans une ville comme Paris.

Location courte durée : une rentabilité locative augmentée

La location courte durée permettrait aujourd’hui à un propriétaire d’augmenter de 15 à 20% sa rentabilité locative. Selon une étude menée par l’Atelier parisien d’urbanisme, plus de 20 000 logements seraient désormais destinés à la location saisonnière depuis plus de cinq ans. Les tarifs paraissent avantageux ou ceux-ci sont dégressifs en fonction de la durée de location mais ils restent trois à quatre fois plus chers qu’une location classique.  Cette situation se retrouve dans les arrondissements les plus prisés tels que le 3e, 4e, 5ème, 6ème  ou encore sur l’avenue des Champs-Elysées.  Nombreux sont également les étrangers à acheter une petite surface boulevard Saint Honoré (35 m2), et à la rénover avec des matériaux rares et luxueux. Une fois la rénovation effectuée, ceux-ci confient la gestion locative de leur bien à une agence immobilière spécialisée afin de louer à la semaine leur bien. Celui-ci est ainsi très vite rentabilisé en raison des prix très élevés de ce type de prestation. La location à la semaine permet à l’investisseur de regagner son pied-à-terre dès qu’il le souhaite grâce à un simple coup de téléphone à son agence. Une solution de rêve pour les investisseurs étrangers.

La location courte durée induit une gestion bien plus assidue de la part d’une agence immobilière parisienne . C’est la raison pour laquelle, près de 200 emplois ont été créé face à l’essor du phénomène de « location courte durée ». Ce type de location permettrait de répondre à des situations de logements d’urgence : enseignants, chercheurs, hommes d’affaires, expatriés…
Malgré les nombreux avantages de la location saisonnière, la tension du marché locatif parisien conduit la ville de Paris à adopter une attitude beaucoup plus vigilante. En effet la location saisonnière à Paris doit être encadrée et dans certains autres départements franciliens par le code de la construction et de l’habitat. Ce code oblige le bailleur à effectuer une demande d’autorisation en mairie. Il faudra veiller à changer l’affectation de la résidence en bail commercial. Un logement de superficie équivalente sera proposé à la location classique. Si la personne concernée ne respectait pas ce code, celle-ci pourra être susceptible de recevoir une amende.
Les professionnels restent très réticents face à ces mesures. Les logements visés par la loi sont d’avantage issus du parc des biens vacants que ceux destinés à la location.  De plus, bon nombre de propriétaires avouent être réticents à la location longue durée.
En résumé, la location courte durée est à double tranchant. Avant de se lancer dans l’aventure, il faudra donc bien se renseigner sur la réglementation en vigueur et faire gérer son bien via une agence spécialisée dans la location de ce type de logement.

Quels sont les éléments que prennent en compte les banques dans le calcul du revenu ?

- les loyers perçus,
- les bénéfices (activité non salariée).

En ce qui concerne les revenus variables (commissions, dividendes, remboursement de frais), ils sont donc à pondérer en fonction de l'ancienneté dans la profession et en fonction de la part qu'ils représentent par rapport au revenu fixe.
Prenons l'exemple d'un VRP qui a 5 ans d'ancienneté, avec un revenu annuel de 38.000 euros dont 23.000 euros de variables. La banque acceptera de prendre en compte la totalité de son revenu.

Prenons l'exemple d'un commercial débutant qui gagne 1.070 euros par mois de fixe et 15 % de commissions liées à ses résultats. Compte tenu de la faible durée d'historique, la banque ne retiendra que la partie fixe des revenus dans le calcul de l'endettement. (En revanche il est par contre tout à fait possible que, dans cet exemple, le commercial débutant ait droit au prêt 0%, qui prend en compte les revenus de l'année n-1). 

Simulation crédit immobilier & comparatifs des banques

La règlementation du secteur de l'immobilier

Pour être exonéré de la garantie pour vices cachés, vous devez réaliser les diagnostics amiante, loi Carrez, plomb, termites, diagnostic performance énergétique DPE avant toute promesse de vente :

- Attestation de superficie Loi Carrez
- Repérage de l'Amiante
- Etat d'accessibilité au plomb
- Etat parasitaire (termites...)
- Etats des lieux
- DPE diagnostic performance énergétique

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