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diagnostic immobilier


Diagnostic

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    Vos obligations lors d'une transaction immobilière


  • Attestation de superficie Loi Carrez
  • Repérage de l'Amiante
  • Etat d'accessibilité au plomb
  • Etat parasitaire (termites...)
  • Etats des lieux
  • DPE diagnostic performance énergétique

         
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Mémento diagnostic immobilier

Nouvelle réglementation pour le diagnostic immobilier

L'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction (Journal officiel du 9 juin), réforme le diagnostic technique immobilier et ses modalités de mise en œuvre. Elle comprend deux mesures principales :

  • la première consiste à regrouper l'ensemble des états, constats et diagnostics dans un seul dossier appelé dossier de diagnostic technique. Ce dossier regroupera désormais le constat de risque d'exposition au plomb, l'état parasitaire, les diagnostics amiante, gaz et performance énergétique et l'état des risques naturels et technologiques. Les obligations et les procédures sont à cette occasion améliorées et homogénéisées dans le sens de la simplification ;

  • la seconde vise à définir des niveaux d'exigence de qualité des experts chargés d'établir le diagnostic technique. Ces opérateurs répondront désormais à des critères de compétence, de garantie et d'indépendance homogènes et renforcés. Ils seront également soumis à une obligation générale d'assurance. Il s'agit de fiabiliser les prestations apportées par ces professionnels afin que vendeurs, intermédiaires et acquéreurs disposent des meilleurs garanties possibles. Des sanctions de nature contraventionnelle seront prévues par décrets en cas de non application de ces dispositions. Leur parution est prévue pour l'automne.

Ces mesures devraient, en garantissant la qualité et la sécurité des prestations fournies par les professionnels, améliorer le fonctionnement du marché du diagnostic immobilier. Elles devraient aussi inciter les compagnies d'assurance, qui étaient réticentes à garantir ce marché, à y revenir en plus grand nombre et offrir des conditions de couverture en responsabilité civile professionnelle plus compétitives.


  • Loi carrez


Avant toute promesse unilatérale de vente ou d'achat d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété, les propriétaires devront faire établir par des organismes professionnels des documents attestant de la superficie de la partie privative de ces lots, avec une marge de tolérance de 5% sur la superficie totale.

Le calcul de superficie n'est pas obligatoire pour les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les balcons.

Ci dessous sont indiqués les principaux textes réglementaires liés à la loi carrez

- Loi N° 96-1107 du décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété.

- Loi N° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

- Décret N° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d'un lot copropriété.


 

  • Repérage de l'Amiante

La réglementation de l'amiante a toujours pour finalité de vouloir assurer la protection des populations contre les effets de l'inhalation de fibres d'amiante.

Elle se segmente en trois pôles :

la réglementation « santé » a pour objectif la protection des personnes qui peuvent être exposées à l'inhalation de fibre d'amiante. Les particuliers doivent dans ce cas, faire établir un rapport de diagnostic pour tous biens immobiliers dont le permis de construire est déposé avant le 31 juillet 1997. Ce rapport vise à repérer et à établir l'état de conservation de tous les matériaux ou produits contenant de l'amiante.

la réglementation « travail », vise à assurer la protection des travailleurs qui effectuent des travaux sur et proche des produits ou matériaux contenant de l'amiante.
la réglementation « environnement », élaborée pour définir le traitement des déchets amiantés (tri, élimination, filière de traitement). L'amiante étant considéré comme un polluant dangereux.

Ci-dessous sont indiqués les principaux textes réglementaires liés au "amiante" :

  • Les décrets :

- Décret 2003-462 du 21 mai 2003 relatif à certaines dispositions réglementaires du Code de la santé publique (article 69).

- Décret 92-634du 6/07/1992 modifiant le décret n°77-949 du 17 août 1977 modifié relatif aux mesures particulière d'hygiène applicables dans les établissements ou le personne est expose a l'action des poussières d'amiante.

- Décret 94-645 du 26/07/1994 modifiant le décret N°88-466 du 28 avril 1988 relatif aux produits contenant de l'amiante.

- Décret 96-668 du 26/07/1996 modifiant e décret n°88-466 du 28 avril 1988 relatif aux produits contenant de l'amiante, modifié par le décret N°94-645 du 26 juillet 1994.

- Décret 96-97 du 7/02/1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires lies a une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.

- Décret 96-98 du 07/02/1996 relatif à la protection des travailleurs contre les risques lies à l'inhalation de poussières d'amiante.

- Décret 96-1132 du 24/12/1996 modifiant le décret N°96-98 du 7 février 1996 relatif a la protection des travailleurs contre les risques lies a la inhalation de poussières d'amiante.

- Décret 96-1133 du 24/12/1996 relatif a l'interdiction de amiante, pris en application du code du travail et du code de la consommation.

- Décret 97-855 du 12/09/1997 modifiant le décret N°96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires lies a une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.

- Décret 97-1219 du 26/12/1997 modifiant le décret N°96-98 du 7 février 1996 modifié relatif à la protection des travailleurs contre les risques lies à l'inhalation de poussières d'amiante.

- Décret 2001-840 du 13/09/2001 modifiant le décret N°96-97 du 7 février 1996 relatif a la protection de la population contre les risques sanitaires lies à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis et le décret N° 96-98 du 7 février 1996 relatif à la protection des travailleurs contre les risques liés a l'inhalation de poussières d'amiante.

- Décret 2001-1316 du 27/12/2001 modifiant le décret N°96-1113 du 24 décembre 1996 relatif à la interdiction de l'amiante, pris en application du code du travail et du code de la consommation.

- Décret 2002-839 du 03/05/2002 modifiant le décret 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires lies a une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.
- Décret 2002-1528 du 24/12/2002 modifiant le décret N°96-1133 du 24 décembre 1996 relatif à l'interdiction de l'amiante et le décret N°96-98 du 7 février 1996 relatif à la protection des travailleurs contre les risques lies à l'inhalation de poussières d'amiante.

  • Les arrêtés :

- Arrêté du 31/08/1989 relatif aux industries fabriquant des produits à base d'amiante.

- Arrêté du 07/02/1996 relatif aux conditions d'agrément d'organismes habilites a procéder aux contrôles de la concentration en poussières d'amiante dans l'atmosphère des immeubles bâtis.

- Arrêté du 07/02/1996 relatif aux modalités d'évaluation de l'état de conservation des flocages et des calorifugeages contenant de l'amiante et aux mesures d'empoussièrement dans les immeubles bâtis.

- Arrêté du 14/05/1996 relatif aux modalités du contrôle de empoussièrement dans les établissement dont les travailleurs sont exposes a la inhalation des poussières d'amiante.
- Arrêté du 14/05/1996 relatif aux règles techniques doivent respecter les entreprises effectuant des activités de confinement et de retrait de l'amiante.

- Arrêté du 12/07/1996 relatif a la création d'une commission interministérielle pour la prévention et la protection contre les risques lies a l'amiante.

- Arrêté du 06/12/1996 portant application de l'articles 16 du décret N° 96-98 du 7 février 1996 relatif à la protection des travailleurs contre les risques lies à l'inhalation des poussières d'amiante fixant le modèle de l'attestation d'exposition à remplir par l'employeur et le médecin du travail.

- Arrêté du 13/12/1996 portant application des articles 13 et 32 du décret N°96-98 du 7 février 1996 relatif à la protection des travailleurs contre les risques lies à l'inhalation des poussières d'amiante déterminant les recommandations et fixant les instructions techniques que doivent respecter les médecins du travail assurant la surveillance médicale de salaries concernes.

- Arrêté du 24/12/1996 relatif au formulaire de déclaration en vue d'exceptions a l'interdiction de l'amiante.

- Arrêté du 24/12/1996 relatif aux exceptions à l'interdiction de amiante.

- Arrêté du 14/05/1997 modifiant l'Arrêté du 14 mai 1996 relatif aux règles techniques que doivent respecter les entreprises effectuant des activités de confinement et de retrait d'amiante.

- Arrêté du 28/11/1997 relatif aux compétences des organismes procédant à l'identification d'amiante dans les flocages, les calorifugeages et les faux plafonds.

- Arrêté du 26/12/1997 portant homologation de référentiels servant de base à la délivrance du certificat de qualification des entreprises chargées du retrait et du confinement de l'amiante friable.

- Arrêté du 28/11/1997 relatif a la compétence des organismes procédant a l'identification d'amiante dans les flocages, calorifugeages et les faux plafonds.

- Arrêté du 15/01/1998 modifiante l'Arrêté du 7 février 1996 relatif aux modalités d'évaluation de l'état de conservation des flocages et des calorifugeages contenant de l'amiante et aux mesures d'empoussièrement dans les immeubles bâtis.

- Arrêté du 17/03/1998 abrogeant l'Arrêté du 24 décembre 1996 relatif aux exceptions à l'interdiction de l'amiante.

- Arrêté du 17/03/1998 modifiant l'Arrêté du 24 décembre 1996 relatif aux exceptions à l'interdiction de l'amiante.

- Arrêté du 9/07/1998 relatif aux modalités du contrôles de l'empoussièrement dans les établissement dont les travailleurs sont exposes a l'inhalation des poussières d'amiante.

- Arrêté du 20/08/1998 relatif aux conditions auxquelles doivent satisfaire des organismes sollicitant un agrément pour procéder aux contrôles de la concentration en poussières d'amiante a bord des navires.

- Arrêté du 23/10/1998 relatif aux modalités d'évaluation de l'état de conservation des flocages, calorifugeages et faux plafonds contenant de l'amiante et aux mesures d'empoussièrement a bord des navires.

- Arrêté du 12/07/2000 relatif aux exceptions à l'interdiction de l'amiante.

- Arrêté du 24/12/2001 portant agreement d'organismes habilites à procéder aux mesures de la concentration en poussières d'amiante des immeubles bâtis.

- Arrêté du 02/01/2002 relatif au repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante avant démolition en application de l'articles 10-4 du décret N°96-97 du 7 février 1996 modifié.

- Arrêté du 21/01/2002 portant agrément d'organismes habilites à procéder aux contrôles de la concentration de poussiers d'amiante dans l'atmosphère des lieux de travail.

- Arrêté du 22/08/2002 relatif aux consignes générales de sécurité du dossier technique « amiante », au contenu de la fiche récapitulative et aux modalités d'établissement du repérage, pris pour l'application de l'articles 10-3 du décret N° 96-97 du 7 février 1996-96 modifié.

- Arrêté du 2/12/2002 relatif à l'exercice de activité et a la formation des contrôleurs techniques et techniciens de la construction effectuant des missions de repérage et de diagnostic de l'état de conservation des matériaux et produits contenant de l'amiante en application du décret N°96-97 du 7 février modifié.

- Arrêté du 23/12/2002 portant agrément d'organismes habilites à procéder aux mesures de la concentration en poussières d'amiante des immeubles bâtis.

- Arrêté du 06/03/2003 relatif aux compétences des organismes procédant à l'identification d'amiante dans les matériaux et produits.

- Arrêté du 4 avril 2003 modifiant l'Arrêté du 23 décembre 2002 portant agrément d'organismes habilités à procéder aux mesures de la concentration en poussières d'amiante des immeubles bâtis

  • Les normes :

- Norme NFX 46-020 Diagnostic amiante - Repérage des matériaux et produits contenant de l'amiante dans les immeubles bâtis - Mission et méthodologie.
- Loi SRU relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

  • Autres références ayant une relation :

- Loi N° 2001 1016 Evaluation des risques pour la santé des travailleurs.

- Loi N° 96-452 du 28 mai 1966 portant diverses mesures d'ordre sanitaire, social et statuaire.

- Décret du 5/11/ 2001 portant création d'un document relatif à l'évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs.

- Directive du 27/03/2003 2003/18/CE du parlement Européen et du Conseil modifiant la directive 83/477/CEE concernant la protection des travailleurs contre les risques liés à l'exposition à l'amiante pendant le travail.



  • Plomb

La loi n°98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions et ses textes d'application imposent aux propriétaires vendeurs d'un logement construit avant 1948 et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par arrêté préfectoral, la réalisation d'un état des risques d'accessibilité au plomb.

Tous les immeubles, affectés en tout ou partie à l'habitation et répondant aux faits décrits ci-dessus sont concernés.

L'état des risques d'accessibilité au plomb doit de préférence être mené par un organisme certifié, qui réalisera une expertise dont le but est de pouvoir identifier des revêtements contenant du plomb, sans omettre d'identifier leur état de conservation. En fin de mission il sera remis au propriétaire un rapport de diagnostic plomb.

Ci-dessous sont indiqués les principaux textes réglementaires liés au "plomb" :

  • Les lois :

- Loi 98 657 du 29/07/98 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions.

  • Les décrets :

- Décret n° 99-483 du 9 juin 1999 relatif aux mesures d'urgence contre le saturnisme prévues aux articles L. 32-1 à L. 32-4 du code de la santé publique et modifiant le code de la santé publique.

- Décret n° 99-484 du 9 juin 1999 relatif aux mesures d'urgence contre le saturnisme prévues à l'article L. 32-5 du code de la santé publique et modifiant le code de la santé publique).

  • Les arrêtés :

- Arrêté du 12 Juillet 1999 fixant le modèle de la note d'information à joindre à un état des risques d'accessibilité au plomb révélant la présence de revêtements contenant du plomb pris pour l'application de l'article R.32-12 du code de la santé publique.

-Arrêté du 12 Juillet 1999 relatif au diagnostic du risque d'intoxication par le plomb des peinture pris pour l'application de l'article R. 32-2 du code de la santé publique.

- Arrêté du 30 décembre 2002 relatif au stockage de déchets dangereux.

  • Les circulaires :

- Circulaire du Ministère de l'Equipement DGS/SD7C/2001/27 et UHC/QC/12 N° 2001-1 du 16 Janvier 2001.

- Norme NFX 43 256 Prélèvement et dosage du plomb dans le aérosol.

- Code de la Santé Publique : Mesures d'urgence contre le saturnisme.

  • Autres références ayant une relation :

- Loi n° 2001 1016 évaluation des risques pour la santé des travailleurs.

- Décret 2001 1016 du 5 novembre 2001 portant création d'un document relatif à l'évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs, prévue par l'article l. 230-2 du code du travail et modifiant le code du travail.

- Code du travail principes généraux de prévention.

- Note technique CRAMIF n° 22 mars 2001 (service prévention des risques professionnels)



  • Termite

Parce que les termites dégradent les bois et ses matériaux dérivés, ils peuvent affecter la qualité d'usage des bâtiments jusqu'à mettre en péril leur solidité.

Les propriétaires et les occupants d'immeubles bâtis et non bâtis sont donc soumis à des obligations de déclaration en mairie de leur présence, ainsi qu'à faire réaliser des diagnostics, d'une validité de trois mois et des prendre éventuellement, les mesures qui s'imposent pour endiguer la propagation des termites ;

  • Ci dessous sont indiqués les principaux textes réglementaires liés aux "termites" :

- Loi N° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages .

- Décret N° 2000-613 du juillet 2000 relatif à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites.

- Circulaire UHC/QC/1/5/N°2001-21 du 23 mars 2001 relative à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites.

- Arrêté du 10 août 2000 Présence de termites dans un immeuble : modèle de l'état parasitaire.

- Norme AFNOR XP-03-200.

- Arrêté préfectoral du 21 Mars 2003 : Création d'une zone de surveillance sur l'ensemble de Paris

  • Autres références ayant une relation :

- LOI N° 2001 1016 Evaluation des risques pour la santé des travailleurs.

- Décret 2001 1016 du 5 novembre 2001 portant création d'un document relatif à l'évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs, prévue par l'article l. 230-2 du code du travail et modifiant le code du travail.


 


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